本文源于公众号--还乡北京  朝阳区住宅小区数量名列全市前茅，绝大部分已实行了专业化物业管理的小区，但仍有一部分为居民自治权、雇人照料等形式的老旧失管小区。这些小区皆为90年代以前建设，产权单位多为早已倒闭的原计划经济时期的国有企业，这类小区设施设备老化，环境卫生较好，居民缴付意愿不强劲，物业管理很难转入。  为密码这一难题  朝阳区明确提出“法治物业、智慧物业  品牌物业”的总拒绝  自2017年起在46个失管老旧小区  积极开展了物业管理转型升级试点  在“定物业”基础上逐步升级为专业化  市场化物业管理  获得了显著实质  牛王庙小区就是其中一个顺利案例  一、牛王庙小区的基本情况  牛王庙小区是初建上世纪70年代的老旧小区，也是一个典型的售后公房小区，产权性质简单，共计5栋多层住宅楼、255套房屋，总建筑面积1.36万平方米，积极开展试点工作前，牛王庙小区由朝阳区房屋管理局第三管理所和小区自管会联合管理：第三管理所负责管理楼内修理及设施设备水土保持工作，只向公房租户缴纳租金，不向房改房住户缴纳费用；自管会负责管理行驶管理收费，用作小公共卫生、绿化等开支。整体上，管理力量和资金都严重不足。

为了转变这一现状，牛王庙小区于2017年开始展开试点，推展创建专业化、规范化的物业管理并获得较好效益。  二、主要经验作法—“五步工作法”  牛王庙小区试点转型工作方法可总结为“五步工作法”：  第一步、党建引导，回答需于民  在朝阳区委及街道党工委的领导下，充分发挥基层党组织起到。社区党员干部普遍宣传，使用进屋入户、座谈交流等方式，了解介绍物业管理领域的政策，萌生群众顾虑，并就小区安保、公共卫生、绿化、行驶管理、设施设备修理等方面回答需于民，根据居民意见，制订了6项改建计划，并大范围征询了居民意见。

  第二步、专业反对，统筹规划  左家庄街道聘用了第三方专业机构，对牛王庙小区房屋、设施设备、管理成本等展开系统评估，可行性测算出有牛王庙小区若实行物业管理，全年须要管理经费30.1万元，每平米1.84元/月的收费标准。在居民广泛体现这一标准过低后，街道融合行驶收费、产权单位用房收费等展开了综合测算，明确提出了新的方案，还包括四个方面的费用：一是物业费，按照0.69/月每平方米的标准缴纳，全年收费率为80 text-align: left;">  第三步、共商共治，民主决策  牛王庙小区把“法治物业”跨越试点全过程，在小区根本性事项上，按照涉及法规的拒绝，坚决居民联合决策。特别是在选派物业服务企业中，依据《北京市物业管理办法》等涉及规定，在街道办事处的指导监督下，由社区居委会代行业主委员会职责，的组织居民投票，最后构成了建筑面积过半且居民人数过半的联合决议，选派北京乐都物业公司为小区获取服务，90 text-align: left;">  第四步、综合整治，效益分享  为提高牛王庙小区设施、环境，减低物业服务企业开销，左家庄街道的组织积极开展综合整治，同时牵头执法人员部门、产权单位，在拆毁违法建设、推展架空线进地、回避消防安全隐患、提高小区硬件设施、减少绿化等方面做到了大量工作，夯实了小区物业管理的基础。

让物业服务企业需要探讨主业，确实作好公共设施修理水土保持、秩序确保、清洁卫生等本职工作。  第五步、先尝后买，优质服务  在实行物业管理初期，牛王庙小区全面推行“先尝后买”，物业服务企业不向居民缴纳物业费。由街道和房管局对物业企业给与一定反对，这一过渡性的作法，防止了因急遽收费而引起抵触情绪。

在居民确实体验到专业物业服务带给的舒适度、便利后，再行逐步强化花钱买服务的意识。2018年，牛王庙小区的业主广泛对物业服务企业获取的服务表示满意，缴付意愿明显提升，物业收费亲率超过82 text-align: left;">  通过试点转型，牛王庙小区硬件条件和服务品质获得了很大的提高，小区面貌焕然一新，管理责任不明、资金来源严重不足、服务不专业，消防隐患引人注目，整体环境品质较好等问题获得了较好的解决问题，同时还改变了老旧小区管理分开依赖自治权、政府一把抓的旧观念，构成党群联合决策、各方共商共治的管理“新的”模式，思索出有一条不切实际的老旧小区转型升级路径。

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